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Pssst…drinnen geht´s ruhig weiter:
Innenputz, Spachtel, Farbe: Wir sind im Innenausbau angekommen! Warum wir auf Trockenbauwände setzen und dabei in Sachen Schallschutz trotzdem das Maximum rausholen? Ein kleiner Einblick.
Was einige vielleicht verwundern wird: Wir haben nur die tragenden Wände aus Kalksandstein gemauert, alle nichttragenden Wände wurden im Trockenbau realisiert. Um genau zu sein: Wir haben uns für alle Bereiche, auch die Dachschrägen, für die Gipslatte von Danogips , und zwar „DANO® Stabil“ “ entschieden in Kombination mit unseren bauline pro Trockenbauprofilen: Da wir uns in der Planung mit Danogips darauf verständigt haben alle Wände und Schrägen doppelt zu beplanken, erzielen wir einen höheren Schallschutz als wir es mit massiv gemauerte Wänden erreicht hätten. Vorausgesetzt natürlich, dass man bautechnisch alle Aspekte genau einhält. Gerade im Dachgeschoss war uns dieser Aspekt wichtig, da wir nicht weit entfernt vom Flughafen wohnen werden.
Trockenbau hat viele Vorteile
Die „DANO® Stabil“ Gipsplatte ist deutlich schwerer als konventionelle Gipsplatten und die Formel für ruhigen Wohnkomfort lautet schließlich Masse = Schallschutz. Das ist auch praktisch, wenn später etwas Schweres aufgehängt werden muss. Doch es gibt weitere Vorteile, die uns zusätzlich überzeugt haben: Da wir mit vier bis fünf Monaten eine relativ kurze Bauzeit eingeplant haben, ist es wichtig, dass alles zügig abtrocknet und Trockenbau bedeutet nun einmal zwangsläufig weniger Feuchtigkeit. Brandschutz ist ebenfalls vorhanden, außerdem sind die Platten feuchtraumtauglich. Um bei Danogips zu bleiben, haben wir uns auch für einen Spachtel von Danogips entschieden. Für die Profile wiederum fiel unsere Wahl auf Produkte der BAUEN+LEBEN Eigenmarke bauline pro. Eine ideale Kombination. Danogips hat die Baustelle sehr kompetent begleitet und war uns eine große Hilfe.
Hinweis: Beim Faktor Zeit gibt es keinen nennenswerten Unterschied zwischen massiven Innen- und Trockenbauwänden. Der Maurer setzt diese in der Regel innerhalb von eineinhalb Tagen mühelos mit, während der Aufbau von Trockenbauwänden sogar etwas langwieriger sein kann. Da man sich jedoch das Verputzen spart und direkt gespachtelt werden kann, holt man diesen kleinen Zeitunterschied am Ende wieder raus.
Mein Tipp für mehr Effizienz: Um sich unnötige Schlepperei zu sparen macht es Sinn, die Gipsplatten ins Haus zu setzen, bevor der Dachstuhl aufs Haus kommt. Wir haben dafür einen Hochlogistikkran genutzt und im Vorfeld genau geschaut, wo später Wände stehen werden, damit die Paletten nicht nachträglich noch umgestellt werden müssen.
Details zum Thema Spachtel
Die Kalksandsteinwände sind alle, wie vorgeschrieben, mit einer Aufbrennssperre (Knauf) grundiert und anschließend mit Knauf MP75L verputzt worden. In unserem Fall wurden alle Wände nachträglich mit Knauf Rotband Reno M, einem passenden, maschinenfähigen Spachtel, der gespritzt werden kann, bearbeitet. So konnten wir die wirklich perfekte Oberfläche erzielen – ein schönes Gefühl. Auch die Filigrandecken, hier haben wir vorgefertigte Betondecken ab Werk verbaut, haben wir in gleicher Weise noch einmal vollflächig verspachtelt und anschließend glattes Malervlies aufgetragen.
Jetzt kommt Farbe ins Spiel
Der Maler ist nur so gut wie sein Material, Qualität ist absolut entscheidend. Deshalb haben wir sowohl bei sämtlichen Farben als auch beim Malerzubehör vom Vlies über den Tiefengrund bis zum fertigen Kleber auf Produkte von KRAUTOL vertraut.
Da wir uns bei den Oberflächen nicht für die gute alte Raufaser, sondern für moderne glatte Wände entschieden haben, ist auch bei der Auswahl der Farbqualität besondere Sorgfalt erforderlich. Gerade bei glatten Untergründen (glatt gespachtelt oder Verwendung von Malervlies) in Kombination mit viel Licht aufgrund von großen Fenstern, Schiebetüren etc. sollte man eine Farbe wählen, die nicht ganz so schnell trocknet wie andere. Damit wird die Gefahr von sichtbaren Ansätzen im Anstrichbild minimiert. Die Innenfarbe SILAN IN von KRAUTOL verfügt in ihrer speziellen Rezeptur über einen Trocknungsverzögerer, mit der sich ein perfektes ansatzfreies Finish an der Oberfläche erzielen lässt. Weiterer Vorteil der SILAN IN: neben dem sehr hohen Weissgrad beim Standard-Produkt lässt sich das Material mit dem neuen 360 Grad Farbkonzept von KRAUTOL in tausenden von Farben im Wunschfarbton anmischen und gibt auch dem Semi-Profi bei der Kombination von Farbtönen professionelle Hilfestellung.
Starke Wirkung, viele Learnings:
Die Fassade ist ja bekanntermaßen das Aushängeschild eines Gebäudes. Entsprechend viele Gedanken haben wir uns im Vorfeld gemacht. Was wir dabei übersehen haben und warum wir jetzt doch mehr als zufrieden mit unserer frisch gedämmten Mix-Fassade sind, erzählen wir euch heute.
Neben dem Grundriss stehen bei der Hausplanung auch grundsätzliche Fragen an Stil und Optik im Vordergrund. Hinsichtlich der Fassade hatten wir zwei Ziele formuliert: Erstens mittels passender Dämmung ein energetisches Haus mit – und das ist Punkt zwei – einer modernen Fassade zu realisieren. Konkret haben wir uns schließlich für eine sogenannte Mix-Fassade aus Putz und Riemchen entschieden, die die Kombination mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) ermöglicht.
Putz trifft Riemchen
Statt auf echten Klinker setzen wir auf die mit zwei Zentimetern sehr schlanken und direkt verklebbaren Riemchen von Vandersanden. Nach einigen Diskussionen – wer die Wahl hat, hat die Qual – sind wir bei einem besonders schmalen, länglichen Riemchen im Wasserstrichformat gelandet, da es den modernen Charakter unserer Fassade gut unterstreicht. Dass wir einen Grauton wollten, war uns zwar von Anfang an klar, doch wie schwierig die Wahl der dazu passenden Fugenfarbe (und der Fassadenfarbe) sein würde, haben wir uns nicht bewusst gemacht.
Thousand shades of grey
Grau ist nicht gleich Grau und je nach Nuancierung verändert die Fugenfarbe das Gesamtbild der Fassade maßgeblich. Nachdem wir also unterschiedliche Fugenmuster bestellt und ausprobiert hatten, fiel die Wahl letztlich auf Anthrazit. Doch Achtung: Auch Anthrazit ist nicht gleich Anthrazit – je nach Hersteller gibt es große Abweichungen, daher unbedingt anhand von Fugenmustern testen! Auch bezüglich der Putzfläche haben wir zahlreiche Farbvariationen, die wir auf zurechtgeschnittene Gipskartonplatten von 50 x 50 cm aufgetragen haben, verglichen.
So weit, so gut. Doch dann war er da, der erste große Schock: Die Fugenfarbe der fertigen Fassade war viel zu dunkel, wir waren ernsthaft verzweifelt. Doch nach der Trocknung hatten sich die Fugen deutlich aufgehellt und entsprachen exakt unseren Wünschen. Geduld ist eben auch am Bau eine Tugend. An dieser Stelle danken wir der Firma Reingen Stuckateure aus Düsseldorf für ihre Arbeiten rund um das Verkleben der Riemchen, das Verfugen und Streichen.
Hier noch ein Tipp: Nachdem die Fassade fast fertig ist und sobald die Fensterbänke installiert sind, kommt der Versiegeler ins Spiel, der alle Anschlüsse mit PU abdichtet und dafür sorgt, dass die gesamte Fassade dauerhaft elastisch und UV-Beständig bleibt. Im Gegensatz zu Silikon hat PU den Vorteil, dass es überstreichbar ist und so auf die Fassade abgestimmt werden kann. Da Riemchen keinen glatten Untergrund bilden, empfehle ich dringend, einen mit Riemchen erfahrenen Versiegeler zu beauftragen, damit die Fugen ordentlich aussehen. Außerdem gehört das Versiegeln frühzeitig ins Budget, schließlich müssen um die 100 Meter Fläche versiegelt werden, was bei 9-12 €/Meter durchaus einen wichtigen Posten ausmacht.
Noch ein Wort zur Dämmung
Wir wussten schnell, dass wir auf ein WDVS setzen, da solch ein System für moderne Flächen steht. Als Dämmstoff kam bei uns Mineralwolle von KNAUF in einer 16 cm Dämmung und 035 WLG (Wärmeleitgruppe) zum Einsatz – damit entspricht sie den gängigen ENEV-Anforderungen. Wichtig: Die Dämmung bis oben zwischen die Sparren ziehen, damit auch die Wand ordentlich gedämmt ist. Von oben im Dachstuhl läuft dann eine entsprechende Dämmung entgegen. Bei uns durchläuft die Dämmung einen Dachkasten, der so lange offenbleibt, bis die Fassade fertiggestellt ist und erst dann geschlossen und abschließend an der Fassade fixiert wird. So hat der Dachdecker genau die richtigen Maße für den Dachabschluss. Im Rahmen der Dämmung hatten wir Übrigens einige Probleme, genauer: An der Giebelseite hatte der Gerüstbauer den Dachüberstand von 50 cm ab Rohmauerwerk und nicht wie notwendig ab Fassade berechnet, weshalb der Dachdecker den Überhang verkleinern musste, um den Dachstuhl anzubringen.
Auch die Fensterbänke sind jetzt fertig
In der Fassade zieren jetzt wunderschöne geflammte Natursteinfensterbänke in Nero Assoluto das Bild, die wir selber eingebaut haben. Für eine einheitliche Optik haben wir uns für den gleichen Stein wie bei den Austritten entschieden. Weil ich so detailverliebt bin, habe ich auf den Fensterbänken oben noch jeweils 3 cm seitlich eingerückt eine Wassernase integriert. Der Vorteil: Wasser läuft nicht seitlich ab und verschmutzt die Fassade, sondern kann nach vorne hin abtropfen.
Was haben wir gelernt?
Bei uns ging manches schief. Zum Beispiel hatten wir im Vorfeld überlegt, wo Fallrohre hinkommen, und wo genau die Außenleuchten auf der Wand platziert werden. Wir haben aber alles separat betrachtet. Mit dem Ergebnis, dass die Beleuchtung der Fassade hinter dem Fallrohr saß. Die Kabel mussten also umverlegt werden, was bei Klinker- und Riemchenfassaden zum Glück nicht ganz so dramatisch ist, da man Fugen nochmal öffnen kann. Auch haben wir übersehen, dass das Fallrohr – das schließlich erst dann eingebaut wird, wenn das Dach gedeckt wird – jetzt mitten über die Putzfläche läuft. Das ist schon ärgerlich, bei genauerer Planung hätten wir das Fallrohr genau auf die Kante zwischen Putz und Riemchen platzieren können. Nun gut, diesen Fehler werdet ihr jedenfalls nicht machen. Clever ist es auch, bei der Fallrohrplanung zu berücksichtigen, ob es wie bei uns Eckfenster gibt, da hier ein klassisches Fallrohr auf der Hausecke die gesamte Optik zerstören würde.
Last but not least: Damit die Fassade sauber angearbeitet und alles mit verputzt werden kann, sollten auch Außenwasserhähne, Kabel für Beleuchtung oder Bewegungsmelder sowie Briefkästen, die in die Wand integriert werden sollen, vor dem Fassadenanbau vorliegen.
Puh. Auf den letzten Metern also nochmal jede Menge Spannung. Doch wir sind glücklich mit unserer neuen Fassade und können kaum glauben, dass es jetzt „nur noch“ um den Innenausbau geht. Dazu an dieser Stelle bald mehr.
Alles unter Dach und Fach:
Mit dem Dach endet üblicherweise die Rohbauphase – wir kommen dem eigentlichen Innenausbau also mit Siebenmeilenschritten näher. Ein wichtiger Schritt dahin: Das Dach inklusive Dachstuhl und ersten Dachdeckerarbeiten.
Für den Dachstuhl haben wir uns schon frühzeitig mit dem Statiker und Zimmermann abgestimmt. Nur so konnten wir im Vorfeld wichtige Details klären und beispielsweise die Höhe des Zwerggiebels anpassen. Das hat den Effekt, dass diese Balken ohne einen Versatz in der Decke vom Obergeschoss durchlaufen. Sobald die Decke des Erdgeschosses fertiggestellt war, hat der Zimmermann abschließend gemessen und die Pläne des Architekten um maßgebliche Eckdaten korrigiert.
Weitere Anpassungen während der Bauphase
Um den passgenauen Anschluss unseres Daches an das Dach des benachbarten Doppelhauses zu gewährleisten, wurden Dachneigungswinkel und Drempelhöhe nachgemessen und entsprechend angepasst – die Angaben des Architekten passen hier häufig nicht zu 100%. Auf Basis der Messungen konnte der Zimmermann für den Rohbauer einen korrigierten Plan für das Mauern von Giebelwänden und Drempeln zeichnen. Dabei wurden zunächst beim Mauern der Giebel die Fetten ausgespart, sprich: Erst wenn die Fetten aufliegen und eingebaut sind, wird der Rest ausgemauert.
Zeit fürs Richtfest oder: der Dachstuhl steht
Aufgrund der aktuell längeren und schwer planbaren Lieferzeiten sowie Preisentwicklung hatten wir das Holz noch vor der Baugenehmigung Ende Mai in unserem BAUEN+LEBEN Standort in Kevelaer bestellt. So lag das Holz abrufbereit im Lager, was uns jede Menge Zeit erspart hat. Denn als es tatsächlich an die Dachstuhlarbeiten ging, brauchte der Zimmerer nur noch knapp drei Tage für den Abbund – damit ist die Vorbereitung des Dachstuhls in der Werkstatt gemeint. Und auch dann ging es zügig weiter: Mit einem Autokran konnte der Dachstuhl innerhalb eines Tages aufgestellt werden, in den beiden darauffolgenden Tagen wurden sämtliche Verbindungen, Öffnungen für die Dachfenster und die Unterspanbahn eingebaut, das Dach damit erst einmal abgedichtet war. In Eigenregie haben wir schließlich noch den Spitzboden mit OSB-Platten (22 mm) ausgelegt, damit der Spitzboden von uns auch als Kellerersatz genutzt werden kann.
Die Dachdeckerarbeiten beginnen
Da es uns wichtig ist, dass alle Arbeiten aus einer Hand kommen und wir Schnittstellen in der Abstimmung wo immer möglich vermeiden, hat die Firma Klinkenberg aus Kempen nicht nur den Dachstuhl realisiert, sondern auch die anschließenden Dachdecker- und Blecharbeiten ausgeführt. Hier haben wir uns für einen großen Dachüberstand von 50 Zentimetern entschieden – das Holz der Dachüberstände wird mit Stehfalzblech in Anthrazit komplett verkleidet, wodurch sie perfekt und harmonisch mit sämtlichen Blecharbeiten sowie den Dachpfannen, Fallrohren, Fensterrahmen und der Haustür korrespondieren.
Für die anschließenden Dachdeckerarbeiten haben wir uns für Ergoldbacher Dachziegel entschieden. Verlegt wurde das Modell Linea® in der Farbe Sintergrau. Dieser Designziegel von ERLUS hat Sinterqualität, eine hohe Windsogsicherheit und ist hagelzertifiziert (Hagelwiderstandsklasse 4). Der Glattziegel aus Deutschland war nicht nur optisch ein Glückgriff, er lässt sich durch 20 mm Verschiebespiel und doppelte Kopf- und Seitenverfalzung laut Dachdecker super verlegen und ist auch besonders regeneintragssicher. Als alle Vorarbeiten erledigt waren, hat die eigentliche Dacheindeckung etwa zwei Tage in Anspruch genommen. Gleiches gilt für den Einbau von insgesamt acht Dachfenstern. Hier haben wir unter anderem die neue DUO Lösung von Velux verbaut, in den Feuchträumen setzen wir auf elektrische Fenster mit Feuchtigkeitssensoren, ansonsten auf klassische Klapp-Schwingfenster. Nach Abschluss der restlichen Arbeiten an allen Anschlüssen stehen nun noch die Unterseite des Dachüberstandes und die Restarbeiten am Zwerggiebel aus. Doch dafür muss erst einmal die Dämmung an der Fassade eingebaut werden. Wir bleiben gespannt.
Aus einem Traumschloss wird Realität
In den letzten Monaten wurden eifrig Pläne gemacht, es wurde vermessen, Materialien wurden ausgesucht. Wir haben immer weiter an unserem Luftschloss gebaut, das mittlerweile nicht mehr nur in unseren Köpfen und auf Papier existiert, sondern ganz real in die Höhe und Breite baut.
Es geht voran, ist das nicht toll? Wir stecken mitten im Rohbau, wobei wir uns im Übrigen für eine Bauweise mit KS* Kalksandsteinen von Cirkel entschieden haben. Ganz einfach, weil Kalksandstein so viele gute ökonomische wie ökologischen Eigenschaften hat: Höhere Wohnqualität, mehr Umweltschutz und weniger Energieverbrauch – der rein natürliche und damit nachhaltige Baustoff sorgt Sommer wie Winter für ein gesundes, ausgeglichenes Wohnklima. Und bei Cirkel ist es ein Produkt, in dem mehr als 100 Jahre Erfahrung stecken.
Eine Entscheidung fürs Leben
Während ich einen Boden oder eine Wandfarbe ändern kann, steht die Mauer ein Leben lang. Deshalb haben wir uns ganz bewusst für die Kalksandsteinmarke Nr. 1 „KS-ORIGINAL“ entschieden, weil sie folgende Vorteile garantiert:
- besonders hohe und verlässliche Produktqualität,
- hoher Schallschutz,
- optimale Feuerfestigkeit,
- gute Energieeffizienz,
- gesundes Raumklima.
Dank der hohen Druckfestigkeit und Rohdichteklasse von Kalksandstein können zudem schlanke und damit wirtschaftliche Wandkonstruktionen errichtet werden. Die Dämmung wird anschließend von außen auf die Kalksandsteine angebracht, optimale Dämmeigenschaften erzielen wir bei unserem Rohbau übrigens mit 160mm Mineralwolle.
Am Anfang steht das Fundament
Wie schon berichtet, können wir gut auf einen Keller verzichten, da wir 14 Meter in der Breite und 11 Meter in der Tiefe bauen, was reichlich Platz schafft. Als Kellerersatz nutzen wir künftig einfach den Spitzboden und schlagen somit gleich zwei Fliegen mit einer Klappe: wir müssen den Bestandskeller vom Nachbarn nicht aufwendig abfangen (das Haus steht mit den Fundamenten nämlich nur 60 cm höher als die Bodenplatte des Nachbarhauses mit Keller) – wir sparen auch jede Menge Kosten ein.
Nach der Feinabsteckung durch den Vermesser im Juli haben wir direkt mit den Fundamentarbeiten begonnen, indem die Fundamente unbewehrt ausgeführt und anschließend mit Betonsteinen aufgemauert wurden. Parallel haben wir die Entwässerungsleitungen und die Mehrsparten-Hauseinführung gelegt.
Unser Tipp: Mehrsparten-Hauseinführungen führen gesammelt alle Medien wie Gas, Wasser und Strom ins Haus, ohne dass es zu Wasserschäden kommt.
Im nächsten Schritt wurde eine Dämmung unter die Bodenplatte gelegt und der Stahl nach vorliegendem Statikplan eingebaut, auch das Erdungsband wurde direkt mit eingesetzt. Bevor dann der Beton gegossen werden konnte – wir haben eine Betonpumpe und Beton bei Dyckerhoff geordert und konnten bereits nach eineinhalb Wochen die Bodenplatte betonieren – mussten die ausgeführten Stahlarbeiten noch ordnungsgemäß vom Statiker abgenommen werden.
Das Fundament steht: Wir bauen unser Erdgeschoss
Nach zwei Tagen Trocknungszeit kam dann auch schon die erste Lieferung Kalksandsteine auf die Baustelle, zwei weitere Lieferungen haben wir mit einem Abstand von jeweils zwei Tagen terminiert. Und was soll ich sagen, es ging zügig weiter, das Erdgeschoss war in fast einer Woche komplett fertig gemauert, so dass direkt im Anschluss die Stützen für die Filigrandecke gestellt werden konnten. Bei einer Filigrandecke ist die Unterseite der Decke schon fertig betoniert und besteht aus mehreren Platten, die vor Ort mit einem Autokran verlegt werden. Abschließend fügt man nur noch die obere Bewehrung oben auf, nach dem Einschalen wird dann auch schon direkt auf die Platten betoniert. Der Vorteil: Anders als bei einer Betondecke spart man sich das Einschalen und anschließende Verputzen der Decke von unten, eine Filigrandecke wird nur gespachtelt. Insgesamt hat das Einschalen der Decke, die Ortbeton-Treppe und das erneute Verlegen von Stahl eine weitere Woche in Anspruch genommen, so dass pünktlich freitags vor dem Wochenende doch noch der Boden vom 1. OG betoniert wurde.
Tipp Filigrandecke: Falls Einbaustrahler geplant sind oder Deckendurchbrüche für Entwässerung oder Kabelkanäle, sollten diese bereits bei der Herstellung der Filigrandecke mit angegeben werden. So fallen später keine zusätzlichen Kosten für teure Kernbohrungen an.
Neue Woche, Neues vom Bau
Zweieinhalb Wochen unserer Rohbauphase sind ins Land gezogen und wir stehen schon im ersten Obergeschoss! Direkt am Montag wurden die Kalksandsteine für das 1. OG geliefert und dank der professionellen Logistik von Cirkel konnten die Steine auch direkt auf die Decke gestellt werden. Für die Baustelle und für BAUEB+LEBEN ist Cirkel definitiv ein starker Partner, wenn es um KS* Kalksandsteine geht.
Unser Tipp: Wir rühren ein bisschen die Werbetrommel, denn wir sind wirklich absolut begeistert, auch was Beratung und Service – integrale Bestandteile des umfangreichen Leistungspakets von Cirkel – angeht. Schon während der Entwurfsphase eines Bauvorhabens stehen die Fachberater bei der Optimierung einer Bauidee zur Seite. Das ist wichtig, denn eine konsequente Planung aller Maßnahmen schon vor Beginn der Bauphase erleichtert letztlich das Baustellencontrolling und schafft finanzielle und zeitliche Planungssicherheit. Hier und auch während der Realisierung stehen Cirkel Fachberater einweisend, beratend und betreuend zur Seite – von der Unterstützung bei der effektiven Baustelleneinrichtung bis zur Einarbeitung der Verarbeiter durch Baustellenbetreuer zum Umgang mit den Versetzgeräten, zur optimalen Arbeitsplatzeinrichtung und Arbeitsorganisation.
Bald kann der Dachstuhl kommen
Das Richtfest rückt immer näher. Als letzte Maßnahme musste als Abschluss an Giebel und Drempel ein Ringanker aus Beton eingebaut werden. Ringanker nehmen die Last, Zug- und Schubkräfte der Dachkonstruktion beziehungsweise der aufliegenden Bauteile auf und leiten diese über die Wände sicher ab. Auf diese Weise wird verhindert, dass die umschlossenen Wände auseinanderfallen beziehungsweise unter der Last zusammenbrechen. Damit der Ringanker nicht aufwendig eingeschalt werden muss, haben wir im BAUEN+LEBEN Standort Jülich eine fertige Ringankerschalung besorgt, die auf das Mauerwerk gedübelt wird. Dieser Ringanker lässt sich dann anschließend mit Betonmörtel vor Ort betonieren. Bei uns kam der bauline pro Betonmörtel zum Einsatz, den wir am Standort Düsseldorf-Rath bestellt haben. Und wir hatten richtig Glück, denn die Säcke wurden bei der Anlieferung freundlicherweise direkt auf die Decke gesetzt, was uns jede Menge Schlepperei erspart hat!
Wer hätte das gedacht, unser Rohbau steht und es sieht schon fast aus wie ein richtiges Haus. Mit sechs Wochen stehen wir übrigens zeitlich gut da. Durchschnittlich sollten für den Rohbau bei einem Einfamilienhaus auf jeden Fall zwischen sechs und acht Wochen eingeplant werden, kommt ein Keller dazu, verlängert sich der Rohbau um etwa zwei weitere Wochen.
Also, wir sind optimistisch gestimmt und melden uns das nächste Mal vom Dach! Bis dahin.
Auch bei der Feinabsteckung geht es ums Detail
Wo steht das neue Haus? Dafür legt die Feinabsteckung die Basis. Anders als bei der Grobabsteckung werden nicht die Eckpunkte des Gebäudes abgesteckt, sondern die geplanten Außenwände verlängert und außerhalb des Baugeschehens markiert. Auf den eigentlichen Eckpunkten wird das Haus errichtet.
Die Feinabsteckung ist ein wichtiges Detail beim Hausbau, sie ist vorgeschrieben und muss von einem Prüfsachverständigem für Vermessungswesen durchgeführt werden. Die ermittelten Festlegungsmaße zu den Grundstücksgrenzen werden dann entsprechend der Baugenehmigung in die Örtlichkeit übertragen.
Der Ablauf
Damit das Haus am Ende auch richtig auf dem Grundstück steht, muss ein Vermesser das Baufeld nach dem Plan des Architekten einmessen. Damit es nicht zu Missverständnissen kommt und sich Vermesser und Bauunternehmer optimal abstimmen können, empfiehlt es sich, dass zu diesem Termin beide Parteien vor Ort sind. Bei uns war die Feinabstimmung aufgrund der guten Gegebenheiten ausreichend. Es kann aber vorkommen, dass auch noch eine Grobabsteckung für die Ausschachtung nötig wird.
Vorbereitend zur Feinabsteckung errichtet der Bauunternehmer ein sogenanntes Schnurgerüst für den Vermesser, der dort seine Markierungen setzen kann. Außerdem legt der Vermesser einen Höhenpunkt als Bezugspunkt fest.
Unser Tipp: Der Teufel steckt ja bekanntlich im Detail. Da sich vom Bauantrag bis zum Baustart durch Statik und Co. immer wieder leichte Anpassungen ergeben, benötigt der Vermesser vom Architekten im Vorfeld den aktuellen und finalen Plan.
Hinweis zur Grenzbebauung
Sobald eine Grenzbebauung vorgesehen ist oder die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück einen Grenzbezug aufweist, muss eine Absteckbescheinigung bei der Bauaufsicht vorgelegt werden. Anders gesagt: Falls man mit dem neuen Gebäude bis auf drei Meter oder direkt an die Grundstückgrenze geht, ist es wichtig, auch die Grundstücksgrenze vermessen beziehungsweise feststellen zu lassen. Dieser Vorgang muss jedoch gesondert von der Feinabsteckung beauftrag werden, denn oftmals verläuft die Grundstücksgrenze nicht zwingend dort, wo ein Zaun, eine Mauer oder ähnliches vorhanden ist.
Nach unserer Feinabsteckung haben alle Beteiligten ein abschließendes Absteckprotokoll erhalten, das bis ins kleinste Detail alle Ergebnisse der Vermessung festhält.
Ich würde sagen, die wichtigsten Vorarbeiten sind geleistet – der Rohbau darf starten! Oh, wir freuen uns wirklich, dass schon bald alles Gestalt annimmt.
Jetzt wird’s laut: Der Abrisskran ist da
Wie schnell die Zeit vergeht. Vor einem halben Jahr haben wir mit Rodung und Entkernung alles für den Abriss vorbereitet. Und heute ist es endlich so weit.
Im Februar haben wir in Eigenregie das Grundstück gerodet und das Haus bis auf die tragenden Wände entkernt. Vor ungefähr vier Monaten dann haben wir die Trennung der Medien wie Gas-, Wasser- und Stromanschluss durch die Netzgesellschaft angefragt, da diese dafür ab Freigabe des Angebotes üblicherweise etwa drei Monate benötigt. Ein Zeitraum, der auch dringend mit eingeplant werden sollte, um ungewollte Verzögerungen zu vermeiden. Und damit es nicht noch länger dauert als geplant, empfehlen wir dringend, regelmäßig nachzufassen. So viel zu unseren Erfahrungen.
Es wird auch für den Nachbarn spannend
Wenn nach über 50 Jahren plötzlich die „andere Hälfte“ eines Doppelhauses geht, ist das auch für den Nachbarn ein besonderes Ereignis. Vor allem jedoch soll seine Haushälfte keinen Schaden nehmen. Eine gemeinsame Trennwand existierte bereits, weshalb der Zimmerei- und Dachdeckerbetrieb Klingenberg GmbH nur noch den Anschluss am Dach fachgerecht vorbereiten und ordentlich abgedichten musste, damit kein Wasser in die Trennwand läuft, solange der Anschluss an den Neubau noch nicht erfolgt ist. In diesem Zuge wurden übrigens auch die Fetten vom Nachbarhaus getrennt, so konnte der Abrissunternehmer sofort loslegen. Insgesamt hat der Abriss – inklusive Abtransport des Bauschutts – zwei Tage in Anspruch genommen. Jetzt ist es weg, das alte Häuschen.
Kein Abriss ohne Erdarbeiten
Nach einem Abriss sieht es natürlich erst einmal recht wüst aus. Um das Grundstück für den Bau auf das richtige Niveau zu bringen, standen also entsprechende Erdarbeiten ins Haus. Zusätzlich wurde mit Kalkstein eine Fläche für zukünftige Anlieferung auf die Baustelle angelegt, die gleichzeitig als Lagerplatz für Baumaterial dient. Der positive Effekt dieser Erdarbeiten ist, dass wir mit der neu geschaffenen Fläche die recht schmale Straße nicht blockieren und die Nachbarn bei der Bauphase nicht stören.
Noch ein Tipp: Um Kosten und Zeit zu sparen, kann man ein Abrissunternehmen beauftragen, das auch auf Tiefbauarbeiten spezialisiert ist. Eine gute Kombination, schließlich können dann beim Abriss auch direkt die Erdarbeiten mit ausgeführt werden.
Mit der Bemusterung nimmt unser Projekt Gestalt an
Während die gerodete und entkernte Baustelle ihrem Abriss entgegenblickt, schauen wir uns heute einmal in aller Ruhe an, was unsere Kollegen am BAUEN+LEBEN Standort in Jülich so zu bieten haben.
Wer ein Haus baut, sollte sich frühzeitig Gedanken darüber machen, wie das Haus am Ende aussehen soll. Innen wie Außen. Schließlich haben die gewählten Materialien und Bauelemente wie Fenster, Türen oder Sanitäranlagen direkten Einfluss auf die Bauausführung. Die Ausstattung und Einrichtung – von der Fassade bis zur Innenwand, vom Dach bis zum Bodenbelag – nennt man Bemusterung. Und eben die sollte vor der Planung, auf jeden Fall aber am Anfang der Hausplanung stattfinden.
Samstag ist BAUEN+LEBEN Tag
Gesagt – Getan. An einem schönen Samstagvormittag haben Denise und ich uns in aller Ruhe und Ausführlichkeit im BAUEN+LEBEN Standort Jülich um die Bemusterung unseres neuen Hauses gekümmert. Ich kann nur sagen: Wer die Wahl hat, hat die Qual! Die Auswahl ist wirklich enorm und wir waren froh, dass wir eine erfahrene Kollegin an unserer Seite hatten, die uns in alle Fragen mit Rat und Tat zur Seite gestanden hat. Und das Ergebnis kann sich sehen lassen, wie wir finden. Aus dem Portfolio der modernen und hochwertigen BAUEN+LEBEN Eigenmarke bauline style haben wir uns einen Parkettboden, Fliesen für Bad- und Wohnbereich sowie Innentüren nebst passender Drückergarnitur ausgesucht. In unserem Fall konnten wir also auf das Service-Angebot verzichten, verschiedene Muster für die finale Entscheidungsfindung mit nach Hause zu nehmen. Auch die Handwerkervermittlung des Standortes haben wir nicht in Anspruch genommen, da unsere Teams zum größten Teil feststehen.
Doch orientiert euch bitte nicht an uns, wir wussten einfach sehr gut, was wir wollen. Ansonsten können wir nur jedem empfehlen, sich bei der Bemusterung Zeit zu lassen. Schließlich geht es um nicht weniger als das eigene Wohlbefinden. Eine gute Beratung kann schon einmal drei bis vier Stunden dauern. Und ein guter Handwerker ist sowieso Gold wert.
Es werde Licht. Und das will gut geplant sein.
Auch wenn das alte Haus noch immer auf seinen Abriss wartet, sehen wir in Sachen Planung Licht am Ende des Tunnels. Sprichwörtlich stecken wir nämlich mitten in der Lichtplanung.
Wer zur Miete wohnt beziehungsweise sein Zuhause nicht selbst nach seinen Bedürfnissen geplant hat, kennt das: Hier fehlt eine Steckdose, dort eine Lichtquelle. Die Lichtplanung ist ein wichtiger Bestandteil beim Innenausbau eines Hauses. Nicht nur, damit am Ende auch genau da Licht scheint, wo wir es wirklich wollen. Auch für die Elektriker ist die Lichtplanung eine wichtige Roadmap für ihren Schaltplan.
Die Lichtplanung im Detail
Ohne die Vorgabe, wo welche Lampe oder welcher Schalter montiert werden soll, kann der Elektriker seine Arbeit nicht machen. Zumindest nicht in unserem Sinne. Auch die Frage nach der Anzahl der Strom- und Leuchtkreise, um alle Lampen und Steckdosen sinnvoll einzubinden, kann nur im Rahmen der Lichtplanung beantwortet werden. Dazu gehört logischerweise auch die Anzahl der benötigten Schalter und Steckdosen, die in der Planung festgelegt werden wollen, um die Frage zu klären, welche Lampe am Ende mit welchem Schalter ein- und ausgeschaltet werden und ob mehrere Leuchten gleichzeitig oder jede für sich reagieren sollen. Das hat natürlich Auswirkungen auf weitere Schritte im Innenausbau, vor allem auf die Küchenplanung, da auch hier ein Installationsplan einzuhalten ist.
Was ist noch zu berücksichtigen?
Natürlich stellt sich bei der Lichtplanung auch die Frage, ob Leuchten in der Betondecke vorgesehen sind. In diesem Fall nämlich müssen vom Elektriker schon vor dem betonieren – also bereits während der Rohbauphase – alle benötigten Einbautöpfe und Kabel gelegt werden, während bei Filigrandecken das Herstellerwerk die geplanten Lampentöpfe mit einbauen muss. Kurzum: Schon heute ist es absolut relevant, dass wir bestimmen, welche Lampen wo montiert werden sollen und welche Kabel sowie Zubehöre hierfür eventuell benötigt werden, damit der Elektriker ein valides Angebot abgeben kann. Dafür haben Denise und ich uns einen Fachmann in Sachen Licht und Lichtgestaltung geleistet. Schließlich wollen wir sicher gehen, dass wir uns am Ende in unseren neuen vier Wänden wohl fühlen. Und genau dabei spielt eine angenehme Lichtstimmung eine entscheidende Rolle.
Übrigens: Die Fassadenlampen haben wir bei dieser Gelegenheit natürlich direkt mit geplant. In unserem Fall werden diese auf die Riemchen und nicht auf den verputzten Bereich der Außenwand gesetzt. Und das hat einen guten Grund: Außenlampen, die den Putz anleuchten, lassen jede noch so kleine Unebenheit im Putz zum Vorschein kommen. Darum empfiehlt es sich – wenn möglich – die Installation dieser Lampen auf Bereiche mit Riemchen oder Klinker zu setzen. Das Ganze wirkt am Ende optisch angenehmer. Wer weiß so etwas schon ohne Profi? Eben.
Grundstück/Rodung:
Über die Rodung des Grundstücks in Düsseldorf haben wir ja bereits vor einigen Monaten etwas ausführlicher berichtet. Dennoch wollen wir diesen Punkt hier noch einmal aufgreifen, da er zu den Vorbereitungen gehört, welche bei diesem Projekt getroffen werden mussten.
Wichtig: Im März beginnt die Vogelschutzzeit. Bis September oder sogar Oktober dürfen dann im Normalfall keine Bäume und Sträucher gefällt bzw. entfernt werden. Hier kann man theoretisch Anträge stellen und sich die Erlaubnis einholen. Sven sich im Kaufvertrag bestätigen lassen, dass er bereits im Januar mit der Rodung des Gartens beginnen darf – auch wenn der Kaufpreis noch nicht bezahlt wurde. Einfach, um nicht mit den gesetzlichen Vorgaben zu kollidieren und auch hier genug Zeit zu haben, um das Grundstück ordentlich für den Bau vorzubereiten. Für den Verkäufer entsteht im Normalfall auch kein Risiko, denn selbst wenn es am Ende doch nicht zum Abschluss kommen sollte, kann er sich über ein ordentlich aufbereitetes Grundstück freuen.
Beim Fällen von Bäumen sind die Vorgaben der jeweiligen Stadt zu beachten. Einstämmige Bäume mit einem Umfang von 80 cm oder mehrstämmige Bäume mit einem Stamm, dessen Umfang größer als 50cm ist, dürfen z.B. in Düsseldorf ohne eine Genehmigung nicht gefällt, sondern maximal nur beschnitten werden.
Bei Missachtung dieser Regeln bekommt man eine Anzeige, die durchaus teuer werden kann.
Die eigentliche Idee hierbei war, dass der Grünschnitt regelmäßig mit einem Anhänger zur Mülldeponie gefahren werden sollte. Doch es stellte sich schnell heraus, dass das nicht der praktikabelste Plan war. Stattdessen wurde ein 10 Kubikmeter Container bestellt, der am zweiten Tag der Arbeiten bereits angeliefert wurde. Ein ebenfalls gemieteter Profi-Häcksler zerkleinerte den anfallenden Grünschnitt so sehr, dass die Überreste des kompletten Gartens in einem Container verschwanden. Wäre dieser nicht zum Einsatz gekommen, hätte man mindestens drei oder vier solcher Container benötigt. Nach insgesamt drei Tagen war alles erledigt und der Container wurde abgeholt und die Abfälle fachgerecht entsorgt.
Bei der Anmietung eines Containers empfiehlt sich ebenfalls, ein Angebot einzuholen. Hier gelten heute in der Regel Pauschalpreise für Container inkl. An- und Abfahrt. Darum lassen sich diese Preise auch sehr gut und schnell vergleichen. Für knapp 240 Euro war hier alles inklusive für Grünschnitt. Für eine Anlieferung auf der Mülldeponie zahlt man aktuell 22 Euro pro Kofferraum bzw. kleinem Anhänger. Es wurde schnell klar, dass der Container nicht nur jede Menge Zeit, sondern auch Geld gespart hat.
In time: Was ist ein Bauzeitplan?
Wir für alle größeren Projekte gilt am Bau einmal mehr: Zeit ist Geld. Der reibungslose Ablauf also essenziell. Mit anderen Worten: Kein Bauprojekt ohne Bauzeitenplan.
Ob für den Handwerker oder die Bauherren selbst: Damit jeder gut vorplanen kann, es zu keinem Stau auf der Baustelle kommt und ich wiederum meine Eigenleistung zeitlich besser kalkulieren kann, ist es wichtig, dass nach Beauftragung sämtlicher Handwerker und Dienstleister die jeweiligen Arbeitsschritte und damit verbundenen Aufwände in einem Zeitplan festzuhalten. Auch, damit die aufeinanderfolgenden beziehungsweise aufeinander aufbauenden Leistungen und Gewerke optimal projektiert werden können. In unserem Fall übernehme ich diese Planung selbst, dafür habe ich einen dezidierten Bauzeitenplan in Excel erstellt. Ganz schön komplex, kann ich euch verraten. Um nicht böse überrascht zu werden, aber auch, um Leerlauf zu vermeiden, habe ich für jede Bauarbeiten einen Puffer von ein bis zwei Wochen einkalkuliert.
Mit Puffern rechnen und Leerlauf vermeiden
Je detaillierter die Bauzeitenplanung und die Berücksichtigung von zeitlichen Puffern, desto einfacher wird es. Der beauftragte Abrissunternehmer beispielsweise benötigt 1-2 Wochen für den Abriss des Hauses, danach folgt der Rohbauer, der etwa 4-6 Wochen für die Rohbauarbeiten des Neubaus eingeplant hat. Nachdem der Rohbau fertiggestellt wurde, steigt uns der Zimmerer für den Dachstuhl aufs Dach etc.
Da Dach- und Fensterbau nicht miteinander kollidieren, können parallel zu den Zimmererarbeiten bereits die Fenster eingebaut werden. Denn ohne eingebaute Fenster wiederum geht es mit der Fassade nicht weiter. Laufen dann die Fassadearbeiten, kann im Haus bereits geschlitzt werden und der Elektriker kurz darauf seine Arbeit aufnehmen. Und so weiter und so weiter.
Projektmanagement at its best
Ihr seht also: Es ist komplex, doch nur eine durchdachte Planung erspart Leerlauf und macht es möglich, mehrere Handwerksbetriebe parallel arbeiten zu lassen. Auch die möglichen Eigenleistungen können bereits mit eingeplant werden, damit die Handwerker darauf aufbauend weiterarbeiten können. Zudem vereinfacht ein Bauzeitenplan die Materialbestellungen. Denn, das ist sicher keine neue Nachricht: Material braucht Zeit, gerade dieser Tage. Da man mit dem Bauzeitenplan immer vor Augen hat, welcher Handwerker wann ungefähr am Haus arbeiten wird, kann ich die einzelnen Materiallieferungen besser terminieren. Fenster beispielsweise haben oftmals vier bis sechs Wochen Lieferzeit, Innentüren hingegen nur zwei bis vier Wochen und eine Küche bis zu drei Monate. Zum Glück bin ich vom Fach 😉
Tipp: Durch eine gute Planung verkürzt sich die Bauzeit und finanzielle Doppelbelastungen mit Blick auf die bestehende Immobilie bis hin zum Umzug können so bestenfalls reduziert werden.
Gesucht, gefunden: Von Architekten und Leistungsphasen
Habt ihr Architekten im Freundes- und Bekanntenkreis? Das ist natürlich praktisch. Da wir weder auf Empfehlungen oder Bekannte zurückgreifen konnten, haben wir und auf eigene Faust einen passenden Architekten gesucht.
Wie? Zum einen haben wir ganz klassisch online recherchiert und uns unterschiedliche Referenzen angeschaut. Uns sind aber auch Hier und Da immer wieder interessante Bauvorhaben begegnet, so dass wir kurzerhand die Bauschilder abfotografiert und die Architekturbüros dahinter „gegoogelt“ haben. Ein guter Weg, um sich selbst zu sortieren und eine Auswahl an möglichen Partnern festzulegen.
Das Architekten-Casting
Um wirklich sicher zu sein, dass wir auf den für uns richtigen Partner bauen, haben wir am Objekt drei Erstgespräche mit potenziellen Architekten in spe geführt. Am Ende zählt ja nicht nur die Kompetenz, auch die Chemie muss stimmen. Et voilà, Denise und ich waren uns schnell einig: Unsere neue Architektin ist Anna Hellmich vom Architekturbüro Grahl in Münster. Willkommen an Bord!
Frau Hellmich haben wir allerdings nur in Leistungsphase 1 – 4 beauftragt, dazu zählen unter anderem
- die Erstellung aller Pläne,
- die Grundrisse und Ansichten,
- die Ansichten mit dem Bauamt und
- der Bauantrag.
Letzterer kann ohne die gründlichen Vorarbeiten der Architektin zu Plänen und Co. nicht eingereicht werden. Da ich mich um den Bauantrag im Übrigen selbst kümmere, bin ich froh, dass alles professionell aufbereitet ist.
Statt eine Bauvoranfrage zu stellen, habe ich mich vor einiger Zeit dafür entschieden, meine Ideen und Vorstellungen einmal formlos ans Bauamt zu schicken und zu eruieren, ob sich auch alles so umsetzen lässt wie gedacht, Stichwort Abstand zum Nachbargebäude – wir hatten berichtet.
In der Tat ist es nun so, dass der direkte Anbau der Garage an das Nachbarhaus freistehend nicht möglich ist, das Ganze aber als integrierte Garage im Haus funktionieren könnte. Außerdem kennen wir jetzt unseren Ansprechpartner im Bauamt, was immer hilfreich ist, um auf Augenhöhe zu kommunizieren.
Und was ist mit Leistungsphase 5 – 8?
Da ich es mir fachlich zutraue, diese wichtige Leistungsphase in Eigenregie zu führen, haben wir unsere Architektin für die Leistungsphase 5-8 nicht mehr gebucht. Das heißt: ich kümmere mich um die Ausführungsplanung, die Ausschreibung der Handwerker und die Baubegleitung, was uns doch einiges an Budget einspart.
Dazu habe ich einmal ein kleines Rechenbeispiel für euch: Bei Baukosten von ca. 400.000 – 450.000 Euro belaufen sich die Kosten für einen Architekten in der Leistungsphase 1 – 4 auf ca. 18.000 Euro. Beauftragt man darüber hinaus auch die Leistungsphasen 5 – 8, können am Ende durchaus Kosten von über 60.000 Euro auf der Rechnung stehen, da es sich hier um zeitintensive Prozesse handelt. Wir können das glücklicherweise selbst übernehmen. Doch wer weder Zeit noch Erfahrung in diesem Bereich mitbringt, sollte auf jeden Fall über professionelle Unterstützung nachdenken, gerade die Baubegleitung ist ein nicht zu unterschätzender Faktor für einen reibungslosen Bauablauf.
Auf den Zentimeter genau: Der Vermesser kommt
Wusstet ihr, dass der Architekt seine Pläne erst fertigstellen kann, wenn der Vermesser seine Arbeit gemacht hat? Deshalb solltet ihr so früh wie möglich einen Experten finden und ins Boot holen.
Direkt nach dem Kauf solltet ihr einen Vermesser beauftragen, das Grundstück zu vermessen und, falls erforderlich, das Haus abzustecken und/oder das Gebäude zu vermessen. Auf dieser Datengrundlage kann der Architekt dann seiner Pläne finalisieren. Auch wenn man bei der Suche nach einem geeigneten Messer nicht unbedingt mehrere Angebote vergleichen muss – Vermessungsbüros unterliegen nämlich der Vermessungsgebührenverordnung des jeweiligen Bundeslandes – habe ich dennoch meine Fühler etwas weiter ausgestreckt. Letztlich habe ich mich dann für das Büro entschieden, das am schnellsten reagiert hat und kurzfristig unterstützen konnte.
Fazit: Zeit ist Geld, auf der Baustelle einmal mehr. Wer also mit schnellen sechs bis acht Wochen plant, was die Arbeit des Architekten und die Fertigstellung der Pläne betrifft, sollte den Vermesser so schnell wie möglich ins Boot beziehungsweise auf die Baustelle holen.
Vor dem Abriss geht es um die Pflicht
Abriss, Anbaupflicht und Nachbarschaftsbebauung: Es gibt einiges zu beachten, bevor wir unser neues Familiendomizil bauen können. Die wichtigsten Fakten stelle ich euch heute mal vor.
Wir hatten schon erwähnt, dass es sich bei dem Bestandsgebäude auf unserem neuen Grundstück um eine Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1948 handelt. Da wir nicht sanieren, sondern ganz neu bauen möchten, steht uns ein Abriss „ins Haus“. Dabei muss eine ganze Menge beachtet werden. So müssen wir einerseits gewährleisten, dass das Nachbarhaus keinen Schaden nimmt und die Außenwände zuvor sauber getrennt werden. Außerdem gilt die sogenannte Anbaupflicht, was soviel heißt, dass wir unser Haus wieder an das alte Haus anbauen müssen. Das wiederum hat Auswirkungen auf unsere Garagenpläne, denn grundsätzlich ist es aufgrund der Anbaupflicht ausgeschlossen, seine Garage mit dem anderen Haus zu verbinden, da diese nur ein Neben- und kein Hauptgebäude ist. Und nun? Zum Glück hat unser Architekt jede Menge gute Ideen und ein Schlupfloch gefunden: Integriert man seine Garage im Haus und stellt man diese Pläne nachvollziehbar beim Bauamt vor, kann es durchaus Ausnahmen geben. Quote erat demonstrandum.
Bebauungsplan oder Nachbarschaftsbebauung?
In der Regel gibt ein spezifischer Bebauungsplan vor, was und wie man bauen darf. Ist dieser nicht vorhanden, wie in unserem Fall für Düsseldorf Unterrath, greift die sogenannte Nachbarschaftsbebauung (§34). Das bedeutet, dass wir uns optisch der Nachbarschaft anpassen und einige Vorgaben einhalten müssen. Grundsätzlich aber sind wir bei der Gestaltung unseres Neubaus deutlich freier. Das gilt einmal mehr, wenn vom Design her bereits ähnliche Häuser auf der Straße vorhanden sind. Ganz gleich ob neu gebaut oder saniert. Wenig Spielraum wiederum hat man üblicherweise beim Thema Dachneigung und Traufhöhe von der Straßenansicht.
Derweil: Die Entkernung läuft
Da wir ja schon einmal darüber geschrieben haben, dass man beim Abriss eine Menge Geld sparen kann, wenn das Haus im Vorfeld umfänglich entkernt wird, findet ihr mich aktuell in wirklich jeden freien Minute auf der Baustelle. Für die Entkernung nutze ich übrigens Maschinen von DeWalt und sehe in funktionaler und bequemer Arbeitskleidung von Mascot und Elten wie ein Profi aus, oder?
Ein regelmäßiger Informationsfluss in die direkte Nachbarschaft, über das was als nächstes bzw. in der nahen Zukunft nebenan passieren wird, wie man bauen möchte und was man so geplant hat, schadet also nicht. Im Gegenteil.
Nachtrag zur Kaufabwicklung: Wichtige Unterlagen zum Grundstück
Es gibt derzeit so viel zu tun, dass wir uns heute nur mit einem kurzen Beitrag von der Baustelle melden. Diesmal geht um relevante Unterlagen zum Grundstück. Und noch ein Wort zum Thema Nachbarschaft.
Natürlich braucht man für eine ordentliche Kaufabwicklung, Planung und Bewertung die vorhandenen Unterlagen zum Grundstück, auch eine Alt- und Baulastenauskunft sollte vor der Kaufentscheidung einsehbar sein, da diese wertvolle Informationen enthalten könnten. Da diese Papiere oftmals bereits vor dem Verkauf benötigt werden und grundsätzlich nur der aktuelle Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks dazu befugt ist, die Unterlagen beim Bauamt anzufordern, erhält meist der Makler eine Vollmacht vom Eigentümer, um alle benötigten Unterlagen anfordern zu können.
Noch ein Tipp: Nett sein! Als neuer Nachbar in einer Straße empfiehlt es sich, dass man den höflichen und freundlichen Kontakt zu den Anwohnern in der nächsten Nähe sucht und pflegt. Denn oftmals lösen sich eventuell auftretende Probleme bei der Planung oder mit Ideen, die man so hat – für die man jedoch die Zustimmung seines Nachbarn benötigt – in Luft auf, wenn man das Gespräch hierzu sucht. Auch ein regelmäßiger Informationsfluss über anstehende Schritte und wie man bauen möchte, schadet nicht. Im Gegenteil.
Es wird also hoffentlich klar, dass es sehr sinnvoll ist, die angrenzenden Nachbarn frühzeitig einzubeziehen und ein gutes Bild abzugeben. Denn so klären sich manche Dinge recht schnell und unbürokratisch, mal abgesehen davon, dass eine langjährige und gute Nachbarschaft oftmals Gold wert ist.
Gut geplant klappt’s auch mit dem Nachbarn
Wie schon erwähnt, gibt es bei einer Doppelhaushälfte eine Anbaupflicht. Dieser Tage beschäftigen uns also vorrangig die Themen Abstandsflächen, Grenzbebauung und die Zustimmung beim Bau durch die Nachbarn.
Da unsere zukünftigen Nachbarn von unseren Baumaßnahmen betroffen sind, haben Denise und ich direkt nach Erhalt der Pläne das Gespräch mit den Nachbarn gesucht und unsere Ideen für die Haus- und Terrassengestaltung vorgestellt. Es gab auch direkt zwei Vorschläge, über die wir diskutiert haben. Am Ende, soviel vorweg, haben die Nachbarn unseren Plänen vollumfänglich zugestimmt. Die Zustimmung haben wir in den Bauantrag aufgenommen, so gilt sie als dokumentiert. Zusätzlich haben wir uns die finalen Pläne von unseren Nachbarn noch einmal unterschreiben lassen, um beiden Seiten die Sicherheit zu geben, dass im Nachgang nichts mehr geändert wird. Auch das Bauamt sieht sofort, dass es hier schon eine Einigung gab.
Zum Hintergrund
Wird das neue Haus tiefer gebaut als das ältere- beziehungsweise das Nachbargebäude, zum Beispiel drei Meter in den Garten hinein, entsteht für den neuen Nachbarn eine ebenso lange Wand auf der Grundstücksgrenze, die er von seiner Terrasse aus sieht. Da beim Bau jedoch Abstandsflächen von drei Metern eingehalten werden müssen – das gilt eben auch bei einer Doppelhaushälfte, die tiefer wird als die bestehende Doppelhaushälfte – bleiben nur zwei Möglichkeiten:
- Entweder, man plant einen Versatz im Haus ein, oder
- man bespricht seine Pläne frühzeitig mit den Nachbarn und holt deren Zustimmung ein.
Wir sind sehr froh, dass unsere neuen Nachbarn unseren Plänen zugestimmt haben, so dass wir keinen Versatz einplanen mussten. Der einzige mögliche Nachteil unseres Vorhabens wäre gewesen, dass die Sonneneinstrahlung von der neuen Wand beeinflusst wird und das den Nachbarn stören könnte. Der Vorteil jedoch hat letztlich überzeugt: Die beiden Terrassen liegen nicht mehr exakt nebeneinander, was beiden Parteien mehr Privatsphäre garantiert.
Was hätte ein Versatz bedeutet?
In diesem Fall würde die Außenwand zum Nachbarn genau so tief in den Garten reichen, wie seine eigene Außenwand. Die Konsequenz: Wir müssten die besagten drei Meter einrücken, um auf unserem Grundstück wieder in die Tiefe bauen zu können. Bei der Tiefe des eigenen Hauses kann man sich an den drei bis vier Häusern rechts und links vom eigenen Grundstück orientieren. Wurde hier schon einmal tiefer gebaut, ist dies üblicherweise die Vorgabe – man spricht auch von der Baulinie – an die man sich halten sollte. In unserer direkten Nachbarschaft wurde bereits 11,50 Meter tief gebaut, was wir also bei der Planung berücksichtigt haben.
Schon gewusst? Für den Bau einer Garage direkt auf der Grundstücksgrenze und ohne Einhaltung von Abständen ist die Zustimmung des Nachbarn nicht erforderlich, sofern die Garage maximal drei Meter hoch und neun Meter lang ist.
Tipp: Am besten plant man tatsächlich bei einem Neubau 3-4 Monate ab Unterzeichnung des Kaufvertrags ein, in denen man alle nötigen und wichtigen Entscheidungen trifft und den entsprechenden Instanzen, wie z.B. dem Architekten, der Bank, dem Notar etc. die nötige Zeit einräumt, um ordentliche und solide Arbeit zu machen. Erst danach sollte frühstens die Fälligkeit eintreten.
Der Kaufvertrag ist unterzeichnet – was passiert nun?
Was für ein tolles Gefühl das war, den Kaufvertrag zu unterzeichnen! Jetzt geht es also ans Eingemachte, schließlich wollen wir als nächstes unsere Unterschrift unter den finalen Kreditvertrag setzen.
Unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages haben wir den Architekten beauftragt. Schließlich sind zahlreiche Punkte zu klären, bevor die Bank den endgültigen Kreditvertrag auf den Weg bringen kann. So muss der Architekt beispielsweise die Grundrisse planen, da nur auf dieser Basis die Flächen und die Baukosten berechnet werden können. Relevante Punkte, die der Finanzierer für den Kreditvertrag benötigt.
Wie lange dauert es bis zur ersten Zahlung?
Bis alle Unterlagen zusammengestellt, eingereicht und der Kreditvertrag ausgearbeitet ist, sollte man etwas sechs und acht Wochen Zeit einplanen. Deshalb ist es auch extrem wichtig, im Kaufvertrag festzuschreiben, wann die erste Zahlung frühestens geleistet werden kann. Kurzum: Die Kaufpreisfälligkeit haben wir flexibel an den üblichen Zeitbedarf angepasst, um alle notwendigen Schritte und Planungen ohne Stress abwickeln zu können. Tatsächlich haben wir für alles nur vier Wochen benötigt. Doch wer nicht vom Fach ist, noch nie gebaut oder umgebaut hat oder sich noch eine zweite und dritte Meinung einholen möchte, sollte auf jeden Fall etwas konservativer planen.
Jetzt heißt es warten
Alles liegt bei der Bank – jetzt sind Kundenberater und Kreditabteilung gefragt, alle Unterlagen und Angaben zu überprüfen und den Vertrag für den Notar aufzubereiten. Am besten plant man dafür mit etwas zwei Wochen. Nachdem der Notar dann alle Unterlagen auf dem Tisch hat, kann er die notwendigen Vormerkungen und Eintragungen machen – in Düsseldorf muss man dafür aktuell etwa drei bis vier Wochen einrechnen. Erst dann darf die Fälligkeit des Kaufpreises eintreten.
Tipp: Wenn es schneller gehen soll, kann der Notar schriftlich bestätigen, dass er alle Unterlagen für die Grundschuld bekommen und das Nötige ordentlich auf den Weg gebracht hat. Diese Bestätigung kostet ca.70-150 Euro und ermöglicht es euch, die Auszahlung nicht erst mit der Eintragung beim Amtsgericht anstoßen.
Fazit: Am besten plant man bei einem Neubau ab Unterzeichnung des Kaufvertrags drei bis vier Monate ein, in denen man alle nötigen und wichtigen Entscheidungen trifft und den entsprechenden Instanzen, wie z.B. dem Architekten, der Bank, dem Notar etc. die nötige Zeit einräumt, ihre Arbeit professionell zu machen.
Im nächsten Teil unseres “Vor dem Kauf” – Contents beschäftigen wir uns in Kürze mit all den Themen, die nach dem Abschluss des Kaufvertrags auf einen zukommen.
Vor dem Kauf wird gerechnet
Grundstückssuche, Rodung, Entkernung: Bis heute ist schon so viel passiert. Höchste Zeit, einmal übers Geld zu sprechen. Denn Finanzierung und Nebenkosten sind wichtige Fragen, die wohl den meisten künftigen Bauherr*innen unter den Nägeln brennen. Unsere Erkenntnisse möchten wir heute zum Thema machen.
Wer den Hauskauf oder Neubau nicht aus der Portokasse begleichen kann, ist in der Regel auf eine Finanzierung angewiesen. Grundsätzlich fordern Banken vor der Finanzierungsbewilligung neben der Kalkulation auch eine Planung des geplanten Baus. Für einen Neubau heißt das in der Regel, dass schon in dieser Phase ein Architekt eingebunden werden muss. Ein zusätzlicher Posten, der bei der Kalkulation nicht vergessen werden darf. Da uns das Eisen zu heiß war – zum Zeitpunkt des Finanzierungsantrags wussten wir ja noch gar nicht, ob wir den Zuschlag für das Grundstück überhaupt bekommen – haben wir alle wichtigen Aspekte selbst recherchiert und kalkuliert.
Und so ist Sven bei der Kalkulation vorgegangen
Für die Festsetzung der Kosten für einen Quadratmeter Neubau habe ich mich an gängigen Baustandards, die liegen aktuell zwischen 2.200 und 3.000 Euro, orientiert und insgesamt 2.300 Euro angesetzt. Schließlich wollen wir ja nach wie vor viel in Eigenleistung realisieren, um Kosten zu sparen. Dazu kommen natürlich noch
- Grundstückskosten,
- Erwerbsnebenkosten (z.B. Notar, Grundbucheintrag),
- Kosten für den Abriss des Bestandsgebäudes sowie
- diverse Kosten, z. B. für die Vermessung, das Bodengutachten, den Statiker, die städtischen Hausanschlüsse und die eventuell neue Anbindung an die Kanalisation.
Tipp: Für einen gewissen finanzielle Spielraum bitte unbedingt auch die Kosten für den Architekten, die Außenanlagen, die neue Küche und andere wichtige Bereiche des Hauses mit einrechnen.
Die Finanzierung steht
Nachdem wir sämtlichen Informationen sauber und umfangreich für die Bank aufgearbeitet haben, hat diese nach Prüfung eine auf den eingereichten Zahlen basierende, vorläufige Zusage über die Finanzierung und den zu erwartenden Zinssatz erteilt. Bis man am Ende alle Informationen und Unterlagen zusammen hat, kann sich dieser natürlich noch „bewegen“.
Wichtig: Erst wenn der Architekt die Quadratmeter und die zu erwartenden Kosten bestätigt hat, kann der Kreditvertrag final ausgestellt und auch die erste Zahlung geleistet werden.
Und wie geht’s jetzt weiter? Natürlich mit dem Kaufvertrag. Wir sind gespannt!
Rückschau: Wir suchen ein neues Zuhause und finden einen Star
Wie im letzten Blog-Eintrag bereits erwähnt, wird die Baustelle jetzt erst einmal für einige Zeit ruhen. In einer guten Woche findet die Schlüsselübergabe statt und dann wird es sicher einige Zeit dauern, bis wir wieder live bei den Arbeiten dabei sein können. Bis dahin erzählen wir, wie es uns bei der Immobiliensuche ergangen ist und wie wir am Ende gefunden haben, was wir hier mit Ihnen entwickeln.
Wer sich mit einem ähnlichen Projekt beschäftigt wie wir weiß: Ein geeignetes Haus oder Grundstück zu finden ist gar nicht so einfach. Wir haben uns vor ungefähr einem Jahr auf den klassischen Wegen – sprich über Immobilienportale und die Angebote lokaler Makler – auf die Reise gemacht und sind in diversen Sackgassen gelandet.
Unser Radius? Wird kleiner…
Auch wenn wir nicht wussten, wo genau unser Wohnglück liegt, eines war klar: es sollte sich in Düsseldorf oder den angrenzenden Vororten finden lassen. Gute Anbindung an Schulen und Kitas sowie die Möglichkeit für die Kinder, im Garten oder vor der Tür spielen zu können, inklusive. Mit Rahmendaten wie einer Wohnfläche von mindestens 160 Quadratmetern und einer Grundstücksgröße von 300 bis 600 Quadratmetern war die Suchausbeute allerdings recht überschaubar, was im Übrigen nicht nur das Angebot selbst, sondern auch die dafür aufgerufenen Preise betraf.
…und gleichzeitig größer
Auch konnte ich mich als geborener Düsseldorfer mit den möglichen Objekten im Umland nie wirklich anfreunden. Eine wichtige Erkenntnis, weshalb wir uns bei der Suche fortan nur noch auf Düsseldorf selbst konzentriert haben. Dabei war es uns im Prinzip erst einmal egal, ob es sich bei den diversen Objekten um sanierungsbedürftige Altbauten oder Häuser mit umfassendem Renovierungsbedarf handelte – ein kompletter Neubau stand für uns ebenfalls immer auf der Liste der möglichen Optionen.
Auch wenn der räumliche Radius kleiner wurde, haben wir uns, was das Objekt selbst betrifft, so breit wie möglich aufgestellt. Zwei Objekte waren zwischenzeitlich sogar in der engeren Wahl, doch es scheiterte am Ende an zu hohen Auflagen der Stadt Düsseldorf oder daran, dass es jemanden gab, der bereit war, mehr Geld zu bieten.
Das Grundstück ist der Star
Kurzum: Wir mussten immer wieder tief durchatmen und neu Luft holen. Weitersuchen. Nach einem Jahr dann war es soweit: Es bewegte sich was. Und zwar in Düsseldorf-Unterrath, wo ein für uns perfekt geschnittenen Grundstück zum Verkauf stand.
Durch einen guten Kontakt bei der veräußernden Bank kam der Kontakt zum Makler recht schnell zustande und nach dem Besichtigungstermin war für uns bald klar, dass unsere Familie genau hier Wurzeln schlagen will. Ein Grund waren neben der Lage die Grundstücksmaße von ca. 18 × 33 Metern, die es uns trotz Abstandsflächen erlauben würden, so zu bauen, wie wir es geplant hatten. Auch wenn das Grundstück bestimmt die letzten zehn Jahre vor sich hin wucherte und extrem verwildert war – die Vorbesitzerin, die das Haus seit 1948 bewohnte, konnte Haus und Garten schon lange nicht mehr selbst in Schuss halten – haben wir Potenzial für uns erkannt. Dem Wildwuchs sind wir ja auch bereits erfolgreich zu Leibe gerückt, wie wir in unserem Beitrag vom 8. Februar beschrieben haben.
Vor dem Abriss steht die Entkernung, davor stehen wir
Bevor die großen Maschinen anrücken und die Doppelhaushälfte im wahrsten Sinne des Wortes in Grund und Boden gestampft wird, haben wir einige Fragen zu klären. Und ebensoviele Arbeiten zu erledigen, schließlich wollen wir den Abriss bestmöglich vorbereiten.
So, das Grundstück ist gerodet, meine lieben Helfer haben noch Zeit, kümmern wir uns mal um die Entkernung. Entkernung? Klingt nach Arbeit. Tatsächlich ist es so, dass wir die Bestandsimmobilie aus dem Jahr 1948 gar so nicht ohne Weiteres abreißen lassen dürfen. Was wir gelernt haben: Wir müssen gewährleisten, dass das Nachbarhaus keinen Schaden nimmt. Dafür müssen wir die Außenwände beider Häuser ordentlich trennen. Darauf gehen wir zu gegebener Zeit sicher noch genauer ein.
Ein anderes wichtiges Thema ist die Abfalltrennung von Bauschutt. Lässt man ein Haus abreißen, ohne sich vorab selbst um die bestmögliche Entkernung zu kümmern, werden einem der Mehraufwand und die anfallenden Kosten für die Abfalltrennung von dem Abrissunternehmen natürlich in Rechnung gestellt. Ein finanzieller Mehraufwand, der aus unserer Sicht nicht sein muss.
Entkernung – Teil 1
Gesagt, getan. Wir haben also die Ärmel hochgekrempelt und losgelegt. Konkret hieß das: Türen und Türzargen entfernen, Tapeten ablösen, Schalter und Steckdosen abmontieren und die Bäder so gut es eben geht zurückzubauen. Da man im Rahmen dieser Arbeiten auch bereits die Decken herausschneiden kann, haben wir auch das erledigt. Durch diese Vorarbeiten sind die Baustoffe sauber getrennt, außerdem sparen wir bares Geld, das wir im Laufe der kommenden Monate sicher noch gut investieren können. Jetzt kehrt aber erst einmal etwas Ruhe rein, wir haben an Vorarbeit geleistet, was aktuell geleistet werden kann und freuen uns auf die Schlüsselübergabe Ende des Monats.
Wir haben gerodet – und einiges dabei gelernt
Um den Abriss der alten Bestandsimmobilie so einfach wie möglich zu gestalten, haben wir vor zwei Wochen damit angefangen, das Grundstück zu roden. Schließlich brauchen wir jede Menge Platz, damit die Maschinen für den Abriss durchkommen und das neue und größere Fundament gegossen werden kann.
Ganz schön kalt ist es und ich bin wirklich froh, meinen Schwiegervater und einen guten Freund an meiner Seite zu haben. Es gibt nämlich einiges zu tun, wenn ich mir die ganzen Bäume, Hecken und Büsche so ansehe. Übrigens: Wir roden nur das, was laut Gesetz nicht als Pflanzenbestand im Garten verbleiben muss und wofür auch keine spezifischen Genehmigungen erforderlich sind. Andernfalls kann es nämlich sehr teuer werden. Beim Fällen von Bäumen beispielsweise sind die Vorgaben der jeweiligen Stadt zu beachten. Für Düsseldorf heißt das: Einstämmige Bäume mit einem Umfang von 80 cm oder mehrstämmige Bäume mit einem Stamm, dessen Umfang größer als 50cm ist, dürfen nicht ohne eine Genehmigung gefällt, sondern nur beschnitten werden.
Mein Tipp: Vor der Baumfällung informieren, was konkret erlaubt ist und was nicht. Das kann regional sehr unterschiedlich sein.
Warum wir im Februar Roden
Der beste Zeitraum zum Roden oder Bäumefällen ist der Winter, da sich weniger Wasser im Holz befindet und es so besser trocknet. Bei einer Rodung im Frühjahr ist außerdem zu beachten, dass im März die Vogelschutzzeit beginnt. Und laut § 39 des Bundesnaturschutzgesetzes gilt vom 1. März bis zum 30. September – manchmal auch noch für Oktober – im Normalfall ein Fällverbot für Bäume und Sträucher. Für diesen Zeitraum kann man theoretisch jedoch entsprechende konkrete Anträge stellen und sich die Erlaubnis einholen. In unserem Fall war es so, dass wir uns den möglichen Beginn der Rodung ab Januar unabhängig von der Zahlung des Kaufpreises im Kaufvertrag haben bestätigen lassen. Wir wollten einfach sicher gehen, dass wir nicht mit den gesetzlichen Vorgaben in Konflikt geraten. Außerdem war es uns wichtig, mit ausreichend Vorlauf das Grundstück für den Bau vorzubereiten. Für den Verkäufer entsteht damit im Normalfall auch keinerlei Risiko. Selbst wenn es am Ende der Kaufabwicklung zu Problemen kommen sollte, kann er sich immerhin über ein ordentlich aufbereitetes Grundstück freuen.
Welche Werkzeuge und Materialien haben wir genutzt?
Für die Rodung selbst sind wir mit Benzin- und Akku-Kettensägen von BAUEN+LEBEN gut vorangekommen. Container und Profi-Häcksler haben wir gemietet. Speziell der Häcksler war eine richtig gute Idee, da wir den Grünschnitt direkt vor Ort zerkleinern konnten und am Ende mit nur einem statt geplanter acht Container klargekommen sind. Ursprünglich hatten wir sogar vor, den jeweils angefallenen Grünschnitt regelmäßig mit einem Anhänger zur Deponier zu bringen. Im Nachhinein sind wir also wirklich froh, dass wir noch einmal umdisponiert haben. Das hat uns nämlich nicht nur jede Menge Aufwand und Zeit, sondern auch bares Geld für die Container-Miete und den Abtransport erspart.
Mein Tipp: Bei der Anmietung eines Containers empfiehlt es sich, ein Angebot einzuholen. Da in der Regel Pauschalpreise für Container inkl. An- und Abfahrt ausgewiesen werden, lassen sich die Preise auch gut und schnell vergleichen. In unserem Fall waren wir mit 240 Euro inklusive Grünschnitt dabei, wenn man bedenkt, dass man pro Anlieferung auf der Mülldeponie 22 Euro pro Kofferraum bzw. kleinem Anhänger zahlt.
Unser Fazit: So eine Grundstücksrodung ist ganz schön aufwändig, aber mit der richtigen Motivation, ein paar helfenden Händen und guten Werkzeugen in Eigenregie problemlos zu bewältigen. Dann kann es schon bald mit dem Abriss losgehen. Wir halten Sie auf dem Laufenden!
Ein Traumhaus mit BAUEN+LEBEN oder:
Es geht los!
Ein echtes Projekt mit BAUEN + LEBEN? Dahinter stehen unser Kollege Sven und seine Frau Denise, die sich auf einem Grundstück in Düsseldorf-Unterrath den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Wir sind quasi live dabei und begleiten den Weg vom alten Doppelhaus zum modernen Familiendomizil. Und Sie nehmen wir gerne mit. In diesem Sinne: Willkommen auf unserem baublog.
Wie aus einem Grundstück, auf dem derzeit noch eine alte Doppelhaushälfte steht, ein zeitgemäßer Lebensraum wird, ist die Leitidee hinter dem baublog. Eine Plattform, die wir dazu nutzen, die wichtigsten Projektschritte eines solchen Bauvorhabens für künftige Bauherren und alle Interessierten abzubilden. Vom Grundstückserwerb über die Entkernung bis hin zu Rohbau und Fertigstellung. Welche Herausforderungen damit einhergehen, doch auch welche Erfolge Sven und seine Familie feiern können sind Aspekte, die wir mit der Baubegleitung in den Fokus rücken. Damit beantworten wir sicher auch die ein oder andere Frage, die uns regelmäßig an unseren Standorten und auf unseren Social-Media-Kanälen erreicht, wenn es um das Thema Bauen und Ablauf geht.
Und wer genau ist Sven? Sven ist in leitender Position bei BAUEN+LEBEN im Einsatz und plant, viele der anfallenden Arbeiten in Eigenleistung umzusetzen. Sein Ziel: Das eigene Traumhaus so gut es eben geht selber mitzugestalten. Dabei wird er auf die BAUEN+LEBEN Eigenmarken sowie die angebotenenn Dienstleistungen an unseren Standorten zurückgreifen. Das macht seinen Hausbau irgendwie zum Teil von uns. Weshalb wir uns umso freuen, mit dem baublog auch ein aktiver Part zu sein. Wir jedenfalls sind gespannt. Und Sie? Begleiten Sie unsere Dokumentation, begleiten Sie uns auf eine echte
BAUEN+LEBEN Baustelle.
Also Sven: Ärmel hoch und toi, toi, toi!